Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Метод сравнение продаж также называют рыночным – это наиболее распространенный тип оценки некоммерческой недвижимости. Для понимания потребителя самым простым объяснением особенностей проведения оценочной деятельности такого типа будет наглядная ситуация: нужно продать квартиру, проще всего понять ее стоимость, если сосед недавно продал аналогичный по показателям объект, но этажом ниже. Планировка, количество комнат, местоположения и многие другие сравнительные факторы будут идентичными. Подробнее рассмотрим особенности оценки объектов недвижимости методом сравнения продаж.

Этапы выполнения оценки

Метод оценки посредством сравнения продаж предполагает пошаговое выполнение определенной инструкции. Хотя обстоятельства могут быть разными, при этом специалист подбирает оптимальный формат проведения работы, все же общая структура зачастую остается неизменной:

- исследование рынка – в первую очередь необходимо собрать максимально доступный каталог ранее проданных объектов похожего типа, сделать это можно с помощью риэлтерских и судебных архивов, как пример, полученная информация обязательно проверяется на достоверность, обработанные данные должны иметь фактическое подтверждение от продавцов или кураторов прошедших сделок;

- выбор единиц сравнения – тут как в математике необходимо привести определенные критерии к общему знаменателю, в условиях рынка недвижимости практически не бывает идентичных объектов для реализации, площадь, количество комнат, а также другие факторы будут отличаться, при оценке земельного участка за единицу сравнения часто берут стоимость квадратного метра;

- сопоставление оценочного и объектов сравнения – как только вышеописанный пункт был обработан, полученную стоимость необходимо скорректировать в зависимости от обстоятельств, отличий и других факторов.

Заключительный этап – это фактическая установка стоимости недвижимости с учетом всех факторов. Даже если судить проведенную работу просто по теоретическому плану, уже можно оценить масштаб и потенциальную сложность.

Элементы сравнения

В случае с рыночной оценкой недвижимости элементы сравнения – ключевые факторы, от которых зависит изменение цены. Любой специалист в сфере оценки скажет, что следующие девять показателей являются основополагающими: права собственности на объект, местоположение, текущее состояние рынка, физические и экономические характеристики, условия продажи и финансирования, эксплуатация, составные компоненты стоимости. В процессе корректировки также используются различные методы анализа, например, анализ издержек и тенденций.